Основные моменты оформления покупки недвижимости-дома, дачи, участка, покупка квартиры

Добрый день сегодня я расскажу вам какие основные моменты оформления покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка квартиры, дома, дачи, участка – рискованное занятие 🤔 (если вы не юрист или не имеете образования в данной сфере). При оформлении договоров и документов большинство сделок купли-продажи затягивается на долго и выматывает как физически, так и морально. То договор составлен неправильно (важна каждая запятая), то справки не те, то времени не хватает (работа, дом, дети). В итоге, все равно, приходится обращаться к помощи квалифицированного риелтора!

Расскажу основные моменты оформления покупки недвижимости 👇

Итог любого договора купли-продажи в обязательном порядке — это тщательная проверка юридической чистоты объекта!

И начинать нужно с истории – истории объекта и всех его правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

Проверка собственников объекта должна включать анализ:

/ физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;

/ в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);

/ судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами суд принял его позицию;

/ количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;

/ в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данного объекта. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;

/ наличия несовершеннолетних собственников, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;

/ отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.

Проверка самого объекта недвижимости, в том числе:

/ информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций и прочее;

/ подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);

/ нахождения объекта в залоге у кредитных учреждений, банков и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
справки ПНД и НД на всех собственников;
кадастровый паспорт обьекта, в котором отражены перепланировки, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

/ Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
о цене , включающей (в случае, например, с загородный домом) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой недвижимости из продаваемой жилплощади.

/ Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если объект приобретается в единоличную собственность).

/ В случае если приобретение недвижимости осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
закладная;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец недвижимости не стоит в них на учете;
некоторые другие документы по требованию банка и соц-учереждений.

/ Когда все документы собраны, история объекта и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

/ Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре или накладывается обременение на расчетный счет. В договорах аренды ячеек или расчетного счета прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к денежным средствам. Это обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

/ В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности что обычно занимает от 10 до 30 дней, в зависимости от характера сделки.

/ В расходы по оформлению покупки входят:

государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

/ На заключительном этапе приобретения недвижимости подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

МОЕ МНЕНИЕ

При покупке недвижимости лучше обратиться за помощью к профессионалам. В противном случае процедура покупки отнимет у вас много времени, доставит массу хлопот. Кроме того, вы не сможете самостоятельно полноценно оценить все риски, связанные со сделкой и не будете уверены в том, что процесс заключения договора купли-продажи происходит по всем правилам.

Пишите в личное сообщение или звоните по телефону: +7(985)808-59-68 постараюсь помочь Вам в решении данной ситуации 😉

#Благо_Дарю #ЛюдмилаХаврук

P.S. помогу составить и разместить объявление продажи, собрать пакет документов, возможна личная доставка на а/м, сопровождение, оформление и пр..